Korteriomaniku majandamiskulude kandmise kohustuse tekkimise alustest

02.12.2022 16:33

Riigikohus on selgitanud, et ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki (RKTKo 3-2-1-53-10 p 14). Seega ei tähenda korteriühistu poolt saadetud arve veel seda, et korteriomanik oleks kõiki arvel näidatud kulusid iseenesestmõistetavalt kohustatud kandma. Konkreetse majandamiskulu kandmise kohustus tekib eelkõige majanduskavast, põhikirjast, üldkoosoleku otsusest või korteriomanike omavahelisest kokkuleppest.

Korteriühistu majandamise alusdokumendiks on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-e 1 kohaselt majanduskava, mille alusel kohustub korteriomanik tegema ettemakseid vastavalt talle kuuluva kaasomandi osa suurusele. Majanduskava eesmärgiks on kajastada korteriühistu peamised kulud ja tulud, anda ülevaade elamu seisukorrast ning selle parendamiseks või säilitamiseks tehtavatest töödest ning määratleda korteriomanike kohustuste ulatus majandamiskulude kandmisel. Tähelepanuväärseks võiks pidada asjaolu, et ettemakse kohustus laieneb üldjuhtumil ka sellistele kuludele, mille eest praktikas tihtipeale makstakse alles pärast nende suuruse selgumist – küte, soojus, vee- ja kanalisatsiooniteenus ning elekter. Korteriomanik teostab selliste teenuste eest ettemakseid vastavalt prognoositavale kogusele (nt tarbimisnäit eelmise aasta vastaval kuul) ja selle põhjal arvestatud maksumusele.

Siiski võimaldab seadus korteriomaniku majandamiskulude kohustuse tekkimise tuletada ka korteriühistu põhikirjast, mis hõlmab eelkõige tegelikust tarbimisest sõltuvaid majandamiskulusid (KrtS § 41 lg 2). Silmas on peetud selliseid olukordi, kus tegemist on kuludega, mis tasutakse pärast teenuse saamist ja kas vastavalt korteriomanikule kuuluva kaasomandi osa suurusele või tarbitud teenuse mahule (vastavalt nt mõõdiku näidule). Seega ei teki korteriomanikul kohustust ettemakse tegemiseks sel juhul majanduskava alusel, vaid põhikirja alusel alles pärast teenuse tarbimist vastavalt tarbitud mahu ulatuses. Aktuaalseks võib põhikirja muutmine osutuda muutlike energiahindade ja eeloleva talve saabumise ajendil. Võib eeldada, et eelmise aasta hindade põhjal tehtud prognooside alusel majanduskavas kehtestatud ettemakse suurus kütte, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri eest võib osutuda ebapiisavaks ega pruugi katta tuleval talvel tekkivaid kulusid. Seega tasub korteriühistu põhikirja sisse kirjutada, et tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud tasub korteriomanik alles pärast kulude suuruse selgumist. Iseenesest ei ole välistatud samaaegselt ka ettemaksu ja tegeliku tarbimise järgi tasumise kombinatsiooni kasutamine. Ära ei tohiks unustada, et kui põhikirjas on ette nähtud tasumine tegeliku tarbimise järgi, siis peab põhikirjast nähtuma ka see, kuidas toimub selle suuruse kindlaks tegemine (nt arvesti põhiselt).

Praktikas ei ole harvaesinevad ka juhtumid, kus korteriühistul majanduskava puudub. Üldjuhul iseloomustab sellist olukorda pikema perioodi vältel väljakujunenud tava, mille kohaselt korteriomanikud kannavad majandamiskulusid vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele ning teevad ettemakseid vastavalt vajadusele mõne vajaliku töö teostamiseks (nt remonttööd või elamu välist ilmet parendavad tegevused) või muu elamu majandamisega seotud tegevuse tarbeks (nt heakorra tööd jms.). Selline elukorraldus võib esmapilgul tunduda ju mõistlik, kuid teisest küljest soodustab see vaidluste tekkimist olukorras, kus mõni korteriomanik korteriühistu poolt esitatava kuluga ühel hetkel enam ei nõustu. Kui tegemist ei ole seejuures hädavajaliku kuluga, s.o tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes vajaliku kulutusega, puudub korteriühistul õigus nõuda korteriomanikult sellise kulu kandmist. Välistada ei saa seda, et vaidluse lahendamine kulmineerub kohtu poolt antava hinnanguga sellele, kas tegemist on vajaliku või kasuliku kulutusega (TsÜS § 63 p 2). Olukorras, kus korteriomanikest enamus peab kulu tegemist igati põhjendatuks ja on selle kandmisega nõus, oleks mõne korteriomaniku poolt selle kandmata jätmine teiste kogukonnaelu arendamisest huvitatud korteriomanike suhtes ebaõiglane. Tulemuseks on ummikseis, kus elukeskkonna parendamine on takistatud, sest üks korteriomanik ei nõustu kulu kandmisega ning teised korteriomanikud ei nõustu keeldunud korteriomaniku eest kulu kandma.

Riigikohus on selgitanud, et kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana (RKTKm 2-19-8045/46 p 11).

Seega võib majandamiskulu tasumise kohustus tekkida ka üksnes korteriomanike üldkoosoleku otsusest. Näiteks võib selliselt eraldiseisvalt kehtestada remondifondi või hooldus- ja haldusfondi kogumise ja selle tarbeks korteriomanikule langeva kohustuse ulatuse. Tuleb märkida, et sellisel kujul majandamiskulude kehtestamine võib osutuda korteriomanike jaoks jällegi ebaülevaatlikuks, kui erinevate kulude kandmise alused tulenevad eri aegadel tehtud otsustest. Kui korteriühistul peaks aga kehtiv majanduskava olema, eeldab kohustuste ulatuse muutmine uue majanduskava kehtestamist korteriomanike üldkoosoleku poolt.

Majandamiskulude kandmise kohustus võib tekkida ka korteriomanike omavahelisest kokkuleppest, kui seadus sellist kokkulepet otse ei välista (KrtS § 13 lg 1). Kokkuleppe all tuleb mõista olukorda, kus kõik korteriomanikud on konsensuslikult kokkuleppe sisuga nõus.

Eeltoodu kokkuvõtteks ei välista üks teist, sest põhimõtteliselt võivad erisugused kohustused tekkida samaaegselt ka kõigist ülal esitatud kohustuse tekkimise alustest. Kõiki aluseid seob siiski üks oluline nimetaja – kohustusi saavad enesele tekitada üksnes korteriomanikud ise, s.o esimesel juhul, kas üldkoosolekul majanduskava kinnitamisega, põhikirja muutmisega või eraldiseisva kohustuse kehtestamisega ning teisel juhul võib see tulla korteriomanike omavahelisest kokkuleppest. Olgu öeldud, et korteriühistu juhatusel endal puudub õigus kehtestada korteriühistu liikmetele ehk korteriomanikele kohustusi.

 

Gert-Omar Tamuri

Jurist


Facebook LinkedIn Skype