Üürileandja pandiõigusest igapäevaelus

30.06.2021 13:22

Käesoleva aasta 14. jaanuarist jõustusid üürilepingut puudutavad seadusemuudatused, mis suurendavad lepinguvabadust ja võimaldavad eelkõige paremini kaitsta üürileandja huve. Muudatused on seotud peamiselt eluruumi üürilepingut puudutavate tingimustega. Näiteks võimaldab muudetud seadus leppida eluruumi üürilepingus kokku üürniku kohustuses tasuda leppetrahvi, aga ka kohustuses kanda terve hoone korrashoiu- ja parenduskulusid. Sellisteks kuludeks on näiteks laenumaksed, mis on seotud elamu katuse või muude renoveerimistööde finantseerimisega. Varasemalt ei võinud eluruumi üürnikult selliste kulude kandmist nõuda, küll aga võis üürnikult nõuda eluruumi kasutamisega vahetult seotud kulude (nn kommunaalkulude) kandmist, nagu näiteks vesi, elekter, prügivedu.

 

Kuigi üürileandja pandiõiguses muudatusi ei tehtud, on muudatustel siiski puutumus üürileandja pandiõigusega. Seadus ei ütle sõnaselgelt, et pandiõigusega oleks tagatud ka hoone korrashoiu- ja parenduskulude nõue. Õiguskirjanduses on avaldatud seisukohta, et üürileandja pandiõigusega on tagatud praktiliselt kõik rahalised nõuded, s.h korrashoiu- ja parenduskulude võlg. Samuti ei ütle seadus sõnaselgelt, et pandiõigusega on tagatud ka leppetrahvi nõuded, kuid erinevate normide koosmõjust ning senisest kohtupraktikast tuleneb, et pandiõigusega on tagatud muuhulgas leppetrahvinõuded.

 

Kuidas saada kontroll üürniku asjade üle?

Kui üürnik on jäänud üürileandjale võlgu, võib üürileandja asuda pandiõigust realiseerima. Seejuures lubab seadus kasutada üürileandjal omaabi. Omaabi mõistet ja piire käsitleb eraldi asjaõigusseadus (§ 41). Kui üldiselt on igaühe omand „püha ja puutumatu”, mis tähendab, et kohtuotsuseta ei ole õigust teiselt isikult midagi ära võtta, siis omaabi annab õiguse erandlikel juhtudel võtta asi jõuga ära ka kohtuotsuse puudumisel. Omaabi teostamisel tuleb siiski arvestada sellega, et üürileandja ei tohi kahjustada üürniku õigusi ülemääraselt.

 

Üldjuhul realiseerivad üürileandjad oma pandiõigust selliselt, et piiravad üürniku juurdepääsu üüriruumidele, kas elektroonilise läbipääsusüsteemis üürniku õiguste sulgemisega või lihtsalt üürniku ruumi sissepääsu luku vahetusega. Sellises olukorras õnnestub vältida füüsilisi kokkupõrkeid ja olukorra väljumist kontrolli alt. Omaabi annab üürileandjale õiguse näiteks sulgeda autoväravad, kui üürniku ruumidest laetakse autole pandiõigusega seotud asju, et neid üüriruumidest eemaldada. Siiski peab üürileandja hoolikalt läbi mõtlema, kas kõik need asjad, mida ära viia soovitakse ikkagi tema pandiõiguse alla kuuluvad.

 

Teravnenud olukorda on võimalik lahendada lihtsalt, kui mõlemal poolel selleks piisavalt tahet leidub. Kui üürnikul on oma ettevõtluse jätkamise seisukohast oluline teatud asjad üüripinnalt eemaldada – näiteks valmistoodang tellija asukohta transportida – siis võib üürnik selle konkreetse kauba väärtuses anda üürileandjale muu tagatise. Näiteks võivad üürnik ja üürileandja leppida kokku üürniku juhatuse liikme isiklikus käenduses nende asjade väärtuse ulatuses, mida üürnik soovib üüripinnalt ära viia. Kui selline käendusleping on allkirjastatud, siis ei ole üürileandjal õigust nende asjade äraviimist takistada.

 

Pandiõiguse teostamise piirid

Seaduse kohaselt on pandiga tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Pandiga ei ole tagatud tulevikus tekkivad nõuded. Seega on pandiga tagatud nõuded piiratud ning üürileandja võib võtta üürniku vara enda kontrolli alla üksnes selles ulatuses, milles tal on õigus rahuldada oma nõuded üürniku vara arvel.

 

Kehtiva kohtupraktika kohaselt ei saa üürileandja ennast õigustada sellega, et asjade tegelik väärtus selgub alles nende müümisel, vaid üürileandja peab hindama asjade väärtust nende äravõtmise hetkel. Kui üürileandja peaks võtma enda kontrolli alla üürniku vara suuremas ulatuses, kui tema nõuete rahuldamiseks vaja, siis peab üürileandja arvestama üürniku kahjunõudega. Suure tõenäosusega esitab üürnik kahjunõude siis, kui on selgelt aru saada, et üürileandja pandiõiguse teostamise eesmärgiks on üürniku majandustegevuse halvamine.

Vaatamata sellele tekkivad tegelikus elus peaaegu alati käärid üürivõla ja realiseerimiskõlbuliku vara väärtuse vahel. Arusaadavalt eelistab üürileandja kasutada pandiõigust üürniku sellise vara suhtes, mille väärtus on suurem, sest üürileandja ei oska tihti asjade väärtust täpselt hinnata ning väärtuslikud asjad tagavad tema üürinõudeid kindlamalt. Samuti on tõenäoline, et asjade realiseerimisele kuluva aja jooksul võib üürniku võlg suureneda. Kuigi võla suurenemise tõenäosus ei õigusta väärtuslikuma vara realiseerimise kasuks otsustamist, on see siiski asjaolu, mis tekitab üürileandjas arusaadavalt soovi teostada oma pandiõigust väärtuslike asjade suhtes.

 

Erimeelsustes üürnikult ära võetavate asjade väärtuse ja võla suuruse erinevuse olukorras on Riigikohus võtnud seisukohti, mis eelistavad üürileandja õigusi oma nõue üürniku vara arvel rahuldada. Seega peab üürnik teatud tingimustel leppima sellega, et tal puudub õigus oma vara saatuse üle ise otsustada isegi siis, kui tema üürivõlg on kordades väiksem ära võetud asja väärtusest. Sellised Riigikohtu seisukohad on kantud püüdlusest tagada üürileandja pandiõiguse tegeliku eesmärgi saavutamine – jõuda üürivõla kustutamiseni pandiõiguse teostamise kaudu.

 

2016. ja 2017. aastal on Riigikohus teinud mitu lahendit, mis seonduvad eraparklatest ära viidud sõidukite tagasi nõudmisega. Sõidukid teisaldati üürileandja pandiõiguse alusel, kus üürileandjal oli mõnel juhul vaid 30 euro suurune leppetrahvi nõue sõiduki omaniku vastu ning sõidukite väärtused ulatusid mõnel juhul 15 000 euroni. Tundub äärmiselt ebaõiglane, et üürileandjal on õigus pandiõiguse raames võtta üürnikult ära asi, mille väärtus on kümneid või isegi sadu kordi suurem kui üürivõlg. Teatud asjaoludel on Riigikohus seda siiski õigustatuks pidanud. Selliseid olukordi hinnates leidis Riigikohus (tsiviilasjas nr 3-2-1-68-16) järgmist: „Pandiõiguse teostamine peab olema proportsionaalne ja üürileandja ei tohi oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt ainuüksi võimalike tulevaste nõuete tagamiseks. Auto parkimiseks sõlmitava parklakoha üürilepingu puhul tuleb pandiõiguse proportsionaalsuse hindamisel aga mh arvestada sellega, et auto ei ole osadeks jagatav (erinevalt näiteks üüritud ruumi sisustusest või laos olevatest kaupadest kui asjade kogumist).

Seetõttu tuleb auto teisaldamist ja selle kinnipidamist üürileandja pandiõiguse teostamiseks pidada lubatavaks ka olukorras, kus üürileandja nõue on märkimisväärselt väiksem kui auto väärtus.”

 

Kokkuvõttes

Pandiõiguse teostamisel tuleb üürileandjal käituda targalt ja läheneda oma õiguse realiseerimisele loovalt. Esmalt tuleks hinnata, kas üüriruumides on asju, mille realiseerimisel võiks jõuda üürivõla tasumiseni, seejuures võttes arvesse ära võetud asja hoiustamise ja realiseerimise kulu. Paremate võimaluste puudumisel võib üürileandja võtta enda kontrolli alla ka üürniku sellist vara, mille väärtus ületab kordades pandiõigusega tagatud nõudeid.

 

Teisalt tuleks mõelda praktilistele võtetele, mis võimaldaks üürileandja huve realiseerida selliselt, et ei ületataks piiri lubatud jõu kasutamisel, sest piiri ületamine võib päädida kriminaalvastutusega. Tegelikkuses on väga harva vaja üürileandjal üürniku vara realiseerida, sest ainuüksi üürniku vara enda kontrolli alla võttes motiveerib üürileandja üürnikku pingutama selle nimel, et üürnik oma kohustused täidaks.

 

Parima tulemuse saavutab üürileandja, kes oma õigust realiseerib läbimõeldult ning enne oma õiguste teostama asumist, mõtleb olukorra läbi ka üürniku vaatenurgast, sest pandiõiguse kasutamisel on üürnik reeglina segaduses ja ratsionaalsete otsuste langetamine on raskendatud. Kui üürileandjal on pakkuda lahendus, mis mõlemate poolte huvidega arvestab, siis on vaidlusi lõpetava lahenduse kiire leidmine tõenäolisem.

 

Ahti Kuuseväli

Vandeadvokaat


Facebook LinkedIn Skype